第231章 与小泽面谈 (1/2)

小泽接到我的策划案之后，难免楞了一下，因为涉及到的细节太多，而且我是直接打印出来的，所以显得非常多。重量起码有1斤，拿在手里沉甸甸的。

“陈君，这次真是辛苦你了。”

说完，小泽就坐在办公桌前看起策划案来，并吩咐一个美女职员专门帮我泡茶喝。这倒是正宗的华夏功夫茶，雨前龙井，香得不得了，带着豆腐和小麦的气味。

能担当小泽秘书的美女自然也不简单，巧笑嫣然，仿佛从画中走出来的人儿，很有古典气息，一言一行都非常得体。

有时候感觉在岛国生活也是不错的，因为这里确实是男人的天堂，只不过压力比较大而已。

这栋大楼就是当时初次见小泽的地方，挖角植田康太的那个公司，据说这只是源氏众多分部其中之一。而总部在哪，小泽却笑笑避开回答，想来必定是机密了。

一边喝茶，一边观察着小泽的表情，发现他很严肃认真，看来我写的还不错，不至于让人看不下去。这就让我放心了，不管能不能成功合作，起码不能丢丑是不。

平修诚那边要争夺这个项目，肯定是要用那几个外国佬的策划案了，所以这也可以算是提前和外国佬交手，为以后的工作累积经验。

“一般商店的经营本质是单打独斗的经营个体，然而购物中心则必须由团队的计划性经营才能表现出绩效。因此，开发商的积极作为重要的角色功能，开发商招聘各种专业人才组成经营团队，探讨购物中心各商店及竞争的优点，再思考目标客户的需求特性，创造好上加好的特质推出市场，从而形成市场上攻无不克的尖兵，其爆发力远非单打独斗可及。这些专业负责的经营环境使业主与招商租赁关系紧扣在一起。”

“这个写得好啊，陈君！”由于翻译软件的关系，所以打印出来的东西，全部是岛国文字，所以小泽看起来不会有障碍。

我谦虚点摇摇头，道：“哪里，只不过是一时灵感。”

我又补充说道：“事实上小的独立经营个体，在购物中心的统一经营环境保护伞的照应下，成为大规模经营经济利益的个体，虽同质地面对公平竞争，但占尽壮硕体质的利益。因此，开发商与招商租赁商店间亦由此项利益结合，提升经营理念的一致化。”

“国际化与自由化是城市综合体经营的远大目标。国际化是扩大商机的城市综合体发展趋势，坐视者必然失败。但一般的商店经营较难落实国际化的经营理念，购物中心则是有整合的效果，迈开国际化大步，不但可达到国际化目标，并可能超越国际水准的经营模式，获取更大的发展空间。”

“自由化是国际化相互呼应的重点，自由化的指标为消除门槛，顾客至上，购物中心采取走入社区的经营理念，事实上已掌握发展方向，破除营利的单向理念，造福顾客的经营理念取而代之。这个重大转变，必须由业主号召的专业团队来营造其效果，其效果产生后为开发商、商店、顾客的三赢，在互利共存的目标下，开发商与招商租赁实际上形成更进一步的依存关系。”

小泽点点头，又问：“那具体怎么展开招商工作呢？这可是项目中非常关键的一步，我想听你的思路，而不是写的理论。”

“很简单，通常主力商户可以享受到商场平均租金以下的优待。这些主力客户多是以获得公认的知名城市综合体品牌，它们能带来固定旺盛的人流，并能提高商场的知名度。为了吸引这类品牌入驻。我们可以给予他们种种优惠政策，譬如一年内减免租金，甚至补贴上百万元的装修费作为入驻条件。”

“次主力商户需付的租金一般为整个项目的平均租金。普通商户需要承担的租金较主力商户和次主力商户都要高。这种多级客户的系统划分，使大型购物中心等城市综合体地产能够达到总体上的赢利。但是对于小业主分散经营的商铺而言，每个小业主都希望获取最大利益，不可能自然形成主力、次主力和普通租户的划分，势必会带来同一商场内不同商铺的经营效果悬殊。”

我说完，又喝了口茶，美女赶忙帮我倒满。而小泽听了我的话之后陷入沉思，显然是在分析其中的可能性。

城市综合体地产的价值随经营时间的增加，呈现出梯级递增的长期效益。从城市综合体地产的开发惯例来看，有实力的发展商对于城市综合体地产项目多采取只租不售的策略，通过持续有效的经营管理提升城市综合体价值。因为城市综合体地产的租金有逐年递增的规律，时间越长回报越高。

当大型城市综合体项目经营达到一定年数后，它所产生的高额回报，为其他物业类型难以企及，这是众多有实力的发展商都钟情于城市综合体地产开发的原因。

因此，目前一些大型城市综合体地产项目即使分散出售产权，也应对售后的统一经营管理有充分考虑，以实现可持续经营。

目前，岛国一些城市综合体建筑设计特别强调气派，很多大商厦远远看去甚是雄伟，但内部空间设计却普遍缺乏人情味，整个购物环境设计并不理想，让人感觉像是一个迷宫。

因此，对于购物中心的设计，应强调内部空间的可视性，从而起到引导公共购物的作用，如整个空间可以通过天窗和中庭的变化，营造空间的安全感和舒适感。

购物中心交通组织设计可以从两个方面